הכנת הנכס לקראת שוכרים

בעת קבלת מפתחות וביום הקלוזינג נכנסים צוותי השיפוץ של חברת BNH לנכס ומישמים את תוכנית ההשבחה שנערכה בשלב התכנונים והרכישה.

תהליך השבחה לבית אורך בממוצע כ 4 שבועות בהם דואגים לצביעה חדשה שטיחים חדשים תיקון והתאמה לדברים ניצרכים וניקיון הנכס.

החשיבה בהכנת הנכס לדירים מתמקדת הן בהבאתו למצב בו יהא אטרקטיבי עבור דיירים פונטציאלים ויתמודד יפה בתחרות מול בתים אחרים בסביבה על הדייר והן על הייותו נכס המתאים פונקציאנלית למגורי דיירים ולתקופה ארוכה .

מזהים דברים שיכולים לעורר תקלות בהמשך הדרך ויצריכו תחזוקה מרובה ונותנים להם את הפתרון הנכון מבחינה כלכלית

חברת הניהול

חברות ניהול במדינת אוהיו מפקוחות ע"י הרשויות וצריכות רשיון מדינתי, השירות שהם מספקות הינו ניהול הנכס ודיריו כניהול שוטף עבור בעל הנכס/המשקיע, גביית שכירויות וניהול חשבונות באמצעות חשבון נאמנות המפוקח ע"י הרשויות.

הדברים אשר חברת הניהול מספקת:

• שיווק הנכס למטרת איכלוס

• בדיקה וסינון לדיירים מתאימים.

• מוקד 24 שעות לקריאות תחזוקה של דיירים.

• הנהלת חשבונות וגביית שכר דירה

• ניהול הליכי פנוי במקרה הצורך וע"י עו"ד מתאים

• מענה תחזוקתי למיקרי חירום או בסופי שבוע

שיווק הנכס לשוק השכירות

שיווק הנכס נעשה במדיות שונות ומקבל חשיפה מלאה החל מאתר השיתוף של כלל המתווכים במדינה MLS וממשיך בעיתנות הכתובה, שילטי חוצות אתרי אינטרנט שונים לנדל"ן, ועוד.

שיטת התיגמול הינה סוכן המביא דייר מתאים אשר חוזה שכירות יחתם עימו יקבל כעמלה את תשלום חודש השכירות הראשון, האפשרות להביא דייר הינה פתוחה לכלל סוכני האזור

חתימת חוזה השכירות

חוזי השכירות לרוב נחתמים לתקופות 12 חודש ומחודשים כל שנה, תנאי החוזה קובעים את תשלום השכירות בראשון לכל חודש ומראש, כמו"כ קובעים את סכום הפקדון אשר ישמש כערובה לשמירה על הנכס והחזרתו במצבו הראוי.

אופן התשלום הנהוג בארה"ב הינו בכל חודש מחדש ובאמצעות משלוח צק בדואר או תשלום בכרטיס אשראי או העברות ישרות מחשבון הבנק.

בטחונות דייר

בנוסף בדיקת הדייר בשלב המקדים ובאמצעות דוחות קרדיט צ'ק ובהתאם לדוח ולרמת הסיכון שהדייר מהווה נקבע סכום הפקדון הנדרש כבטחון, כאשר הסטנדרט המקובל לדייר שנמצא ראוי הינו חודש שכירות נוסף.

בכספי הפקדון אין להשתמש והינם שייכים לדייר ומהווים ערובה בלבד למקרי הצורך, יש לנהוג בהם לפי החוק המדינתי המספקים הנחיות מפורטות בנושא .

בטחונות הדייר מתקבלים כתשלום במזומן ולא כנהוג בישראל צק פתוח, סכומי הפקדון יופיעו בחשבונכם ויתקבלו בעת תשלום שכירות חודש ראשון ולפני כניסת הדייר לנכס.

אגרות שונות

כנכס מושכר ובהתאם לדרישות עירוניות המשתנונות משכונה לשכונה, הנכסים מצריכים רישום עירוני כנכס מושכר ופיקוח מחלקות הערייה לבדיקה כי הנכס עומד בסטנדרטים שניקבעו לשמירה הן על איכות הנכס מול דירייו והן במצב הנכס מול שכניו .

עלות האגרות נעה בין 50-150$ לסוג האגרה ולרוב מבוצעות אחת לשנה או אחת למספר שנים, למידע על סוג האגרה השייך לכם שאלו את הנציגים אשר יתנו לכם מענה קונקרטי לנכס שלכם.

פנוי דייר

במקרה הצורך וכאשר דייר מתקשה לעמוד בתנאי חוזה השכירות ללקוח תוצג האפשרות של תהליך פנוי הדייר, תהליך זה מבוצע על ידי הרשויות ומפקוח לצורך שמירה על זכויות הצדדים

התהליך יכול לארוך עד כ 30 יום במקרי הצורך במקרה של פנוי שלא מרצון ועלות ההליך באמצעות עו"ד הינה 500 $.

מכירת הנכס

ללקוח אשר מעוניין לממש את הנכס ולמוכרו יסופק סוכן נדל"ן מתאים אשר יבצע את שיווק הנכס בצורה המקצועית והראויה תוך פיקוח וניהול מלא של התהליך ע"י BNH.

כהכנה למכירת הנכס, הבית יעבור בדיקה מקיפה כדי לשערך את מידת מוכנותו למכירה ובמידת הצורך יקבל המלצות לפעולות הנדרשות להבאתו למצב אטרקטיבי הפונה לקונים פונטציאלים.

כמו"כ צוות BNH יעבור עם הלקוח על נתוני השוק בו הנכס נימצא על מנת לקבל החלטה על מחיר מתאים למחיר המכירה המבוקש.

מדיניות תחזוקה

אנו מאמינים בשמירה על סטנדרט תחזוקה מפוקח ואחראי אשר שומר על מצב הנכסים ודואג בצורה מיטבית לאורח החיים של הנכס ודייריו

תחזוקת הנכסים נעשית הן בביקורים תקופתיים לאבחון מצב הנכס וצרכיו והן בקריאות המגיעות מצד הדירים המתרעים על לקוי הדורש את תשומת לב בעל הנכס.

דרישות תחזוקה העולת על סך 300 $ מקבלות אישור מקדים מבעל הנכס טרם הטיפול, ניתן לרכוש חבילות תחזוקה שנתיות המכסות את מירב הקריאות

מחלקת אחזקה

טיפולי אחזקה נעשים מבית באמצאות צוות תחזוקה יעיל ומיומן וללא פערי תיווך, מחירי עלות הינם המחיר עבור הלקוח ! בעלי הנכסים מקבלים דיווח עדכני לפני ביצוע ולאחר השלמתו בליווי תמונות במקרה המצורך .

תחזוקת חרום

לרשות הדירים עומד קו חירום 24 שעות ביממה המקבלים מענה יעיל ואחראי לצרכי הנכס ודיריו

ביטוח בעלים

כל הנכסים מבוטחים ומכסים מפני פגעים נפוצים הן כלפי הנכס והן כלפי צד שלישי

עלות ביטוח הינה כ1% משווי הנכס המבוטח, יש לבחון יחד עם משרדי הניהול כדי לוודא את התאמת הכסוי לצריכך.

מיים ביוב חשמל וגז

מיים וביוב: הינם הינם באחריות הדירים לתשלום, התשלום ניגבה מאת הבעלים ע"י הרשויות וחברת הניהול דואגת לחיוב הדירים בהתאם

חשמל וגז ושירותים שונים הינם חשבונות ישירים על שם הדייר אשר משלמם ישירות לספקי השירות.

אגרות רישוי עירוניות

האגרה הנפוצה הינה אגרת רישום נכס כמאוכלס מול הרשויות המונציפליאות העליות נעות בין 50 ל 150 $ ולתקופת שנה, הדרישות כמו גם העלות משנתה מעיר לעיר ויש לשאול את צוות המדרש מה בנוגע לבית שלכם.

אגרות נוספות מציות הינם בדיקות POS במקרה הצורך, קנסות בגין תחזוקה לקוייה של נכס וסביבותו למשל אי גזימת הדשא בזמן . .

עלויות הניהול

עלות הניהול הנהוגה הינה כ 10% מן ההכנסה בפועל המגיעה מן השכרת הנכס

ישנם עליות נוספות על שירותים כגון איכלוס בדייר חדש, חידושי חוזה, ופינוי דייר במקרה הצורך .

עלות החלפת דייר

בתחלופת דייר צריכים לקחת בחשבון את הדברים הבאים:

• אובדן דמי שכירות בתקופת השיווק אם נידרשת .

• ניקיון הנכס והכנסת הנכס לקראת דיירים חדשים .

• עלות השיווק ואיכלוס בדייר חדש מסתכמת בחודש שכירות .